備受關注的存量房貸利率今日正式官宣下調！中國人民銀行行長潘功勝9月24日在國新辦發(fā)布會上介紹，將降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點。統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。

業(yè)內人士普遍認為，存量房貸降利率是今年樓市呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，將實實在在為每個已經(jīng)購房的居民家庭減輕月供負擔。同時，疊加最近幾年LPR下調和去年存量房貸利率的下調，月供負擔和壓力得到了較大幅度的降低。另外，首套房二套房首付比例的統(tǒng)一，也將進一步滿足居民多樣化的住房改善需求。

降低存量房貸利率，惠及哪些人？

近兩年，房貸利率下調成為大家關注的焦點。2023年8月，央行、國家金融監(jiān)督管理總局曾發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，鼓勵商業(yè)銀行降低存量房貸利率。

政策實施后，效果明顯。根據(jù)央行《2023年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整后加權平均利率為4.27%（2023年12月5年期以上LPR為4.2%），平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元。

潘功勝介紹，預計本輪下調存量房貸利率，將進一步降低借款人房貸利息支出，惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)大概1500億元，這有助于促進擴大消費和投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規(guī)置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“事實上，承擔高利率的，主要是2017至2021年買房的群體。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，此次存量房貸利率再次降低，將進一步利好這類人群，同時，一線城市、廈門、杭州等首套房當?shù)乩时容^高的城市利好幅度也將加大。

同時，此次降低存量房貸利率預計對于背負二套房存量房貸壓力的家庭更為有利，58安居客研究院院長張波告訴記者，去年存量房貸利率的調整未涉及二套，加之本輪調整中不少城市二套房的利率已經(jīng)明顯下調，因此本身存在更大的可調整空間，但具體還要視不同城市和地區(qū)的具體落地細則。

發(fā)布會上，潘功勝明確，人民銀行近期會正式發(fā)布這個文件。因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備。下一步，相關部門也在考慮將指導商業(yè)銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進行動態(tài)調整。

降低存量房貸利率，你的月供減多少？

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，按照本次平均降幅大約在50個基點來看，意味著基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10~15個基點。

若按照降低50個基點計算，意味著100萬貸款30年每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴記者，若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經(jīng)減少了95個基點，疊加此次50個基點，那么最近4年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史罕見的降存量房貸的政策。若按此計算，綜合考慮最近4年的房貸政策，100萬貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經(jīng)減少了870元。

盤古智庫高級研究員江瀚分析稱：“存量房貸利率的下調，最直接的影響便是降低了家庭的房貸還款壓力。對于廣大房貸家庭而言，這意味著每月的還款金額將有所減少，從而釋放出更多的可支配收入用于日常消費或其他投資。”

在張波看來，由于減輕了月供壓力，不排除有部分購房者會考慮再次改善或者為父母、子女新購房產(chǎn)，或者旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求，但這類需求預計占比不高，并且會呈現(xiàn)出多樣化的特點。

二套房貸首付下調，首付省多少？

除了降低存量房貸利率外，統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例也是今日發(fā)布會的關鍵點。至此，二套房首付比例已降至2000年以來最低。

嚴躍進告訴記者：“過去二套房的首付比例雖然下調，但略高于首套房。但此次下調為15%，有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。”

簡單測算，若一個家庭認購一套200萬元總價的二套房，過去首付款需要50萬元，但現(xiàn)在降低為30萬元，直接減少20萬元。

張波表示，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助于釋放改善型住房需求，特別是在一些經(jīng)濟發(fā)展較快、人口流入較大的一、二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經(jīng)離場，當下入市的皆為自住性需求，對于多樣化改善需求的保障，也符合黨的二十屆三中全會精神。

發(fā)布會上，潘功勝同時指出，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區(qū)內的最低首付比例下限。他表示，全國不同城市之間、地區(qū)之間房地產(chǎn)市場情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國底線基礎上確定轄區(qū)內最低首付比例下限。另外，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風險狀況和意愿，與客戶協(xié)商確定具體的首付比例水平。

“總的來看，央行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為購房成本降低、持續(xù)增強購房信心、持續(xù)降低存量房貸風險發(fā)揮了積極的作用。也是近期廣大市民熱議的話題，同時有助于持續(xù)帶動居民消費，是迄今為止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策。”嚴躍進稱。