得房率得達到80%就已經(jīng)算是業(yè)界良心了，超過100%的得房率究竟是怎么做到了?實在讓我難以置信啊。”想要買房的陳先生最近看見鄭州某在售樓盤打出的超高得房率廣告，狠狠吃了一驚。

眾所周知，得房率是指可供住戶支配的建筑面積與每戶建筑面積之比，100%的得房率就相當(dāng)于“零公攤”。這是怎么做到的?

鄭州進入“得房率100%”的時代

記者發(fā)現(xiàn)，近段時間，“100%得房率”頻繁進入購房者視野。特別是在“第四代住宅”興起之后，鄭州地產(chǎn)行業(yè)不斷有項目宣布得房率“近100%”、“達100%”乃至“超100%”。

對此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，“隨著行業(yè)內(nèi)卷加劇，未來得房率超100%或?qū)⒉辉偈浅?，而是成為?biāo)配。”

那么，這種得房率100%的戶型是如何做到的?

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些得房率100%的戶型，幾乎都是以備案實用面積疊加“贈送面積”得來。開發(fā)商根據(jù)不同的創(chuàng)意設(shè)計，拓寬主陽臺、增加生活陽臺、增加室內(nèi)花園、陽臺外增加花池等等，最大限度地提高了房屋的套內(nèi)使用面積，拉高了得房率。

據(jù)一位資深新房中介表示，許多高得房率的戶型都是巧妙利用了大陽臺設(shè)計，“我知道有南龍湖有一個項目，規(guī)劃了第四代空中庭院房，戶戶自帶超大陽臺，贈送面積大，得房率超高。”

而同樣的第四代空中庭院住宅，依靠著大陽臺的設(shè)計，“甚至有項目的套內(nèi)贈送面積高達40%。”該中介向記者透露。

 

某個規(guī)劃了第四代空中庭院房的樓盤，戶戶自帶超大陽臺

因為可以給到客戶更多的“使用面積”，一些對外宣稱高得房率的樓盤也獲得了相當(dāng)不錯的去化率。

招商·林嶼境的銷售用座無虛席來形容他們開放首日的景象。開盤當(dāng)日，首推212套房源，成交187套，去化率高達88%。其中，四室兩廳兩衛(wèi)的143㎡戶型更是達到罕見的100%去化。據(jù)悉，該樓盤宣傳的項目綜合得房率約91%-112%。此外，記者此前調(diào)查過其他幾個宣傳超高得房率的樓盤開放情況，銷售亦用“現(xiàn)場火熱”來形容。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“贈送面積”以及“高得房率”在拉客吸籌和促進成交等方面所取得的巨大成功，實際與當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)公攤占比太多，導(dǎo)致商品房實用面積整體不高有很大關(guān)系。

按照《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》計算，一般7層以下的公攤大概在7-12%，7到15層的小高層公攤大概12-20%，16層及以上的高層公攤在20-30%。別墅合院一般在8%以下，公寓大概為30-45%。(無固定數(shù)據(jù)規(guī)范，只是約數(shù))

鄭州市場上情況也基本如此，高層、小高層公攤在20%及以上，洋房在10%左右，疊拼、合院、別墅在8%以內(nèi)。而同小區(qū)之間的房源，因為電梯、樓梯、樓道以及每個樓層之間的戶型配置不同，出現(xiàn)不同的公攤面積及得房率也很正常。

記者注意到，在產(chǎn)品逐漸迭代的當(dāng)下，市場上有不少樓盤都看準(zhǔn)了用戶的購房需求，開始狂卷“得房率”。據(jù)悉，得益于其闊綽的陽臺和飄窗贈送面積，越秀·天悅江灣建面約143㎡戶型實現(xiàn)綜合得房率約100%，購房者可擁有全部143平米的使用面積;而東方宇億萬林上院項目，則采用了第四代園林小高層設(shè)計，讓得房率達到了100%。

“樓市行情好的時候，房地產(chǎn)是賣方市場，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計、銷售方式上普遍表現(xiàn)得比較強勢。但在行情下行的時候，開發(fā)商則會想方設(shè)法‘卷產(chǎn)品’。”據(jù)中原地產(chǎn)的一名客戶經(jīng)理表示，就目前的市場形勢來看，對購房者還是比較有利的。

全國多地執(zhí)行新規(guī)，公攤面積快要消失了?

事實上，從2024年開始，全國多地都在推行樓市新規(guī)，各地的新盤紛紛在宣傳“100%得房率”。有業(yè)內(nèi)人士認為，公攤面積的時代或許快要結(jié)束了。

據(jù)悉，“公攤”模式最早源于1950年代的香港，由于當(dāng)年處于房地產(chǎn)業(yè)起步階段，房產(chǎn)均為整棟出售，價格高昂。

為了方便售賣，李嘉誠想出“分層出售”“分戶出售”的辦法，將公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶分攤，“公攤”由此而來。

但近些年，隨著大眾逐漸關(guān)注到公攤面積制度下高公攤、低得房率的問題，調(diào)整容積率計算方式、取消公攤面積的呼聲越來越高。

而不少城市已經(jīng)開始嘗試。早在2002年6月，重慶市就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，以地方規(guī)定的形式要求商品房現(xiàn)售和預(yù)售，都必須以套內(nèi)使用面積作為計價依據(jù);2023年安徽省合肥市在全市房地產(chǎn)工作的專題會議上明確指出，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價;而不久前，深圳修訂了《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》，一些公共空間不再計入建筑面積;還有福州、長沙、佛山、惠州等在內(nèi)的城市已先后調(diào)整了計容方式，浙江地區(qū)不少城市則從不同角度出臺政策，比如在土拍中就明確減少住宅公攤面積等。

此類政策讓不少市民拍手稱贊，但也有部分市民擔(dān)心，公攤面積與“高得房率”是不是注定不能共存?取消公攤面積之后房價會不會上漲?配套公共設(shè)施的品質(zhì)如何保障?

“如果開發(fā)商可以通過其他方式提高得房率，在不額外增加公共攤派的程度上，從戶內(nèi)設(shè)計方面盡量擴大使用面積，給業(yè)主們帶來更好的居住體驗，就能獲得市場的認可。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。

而針對近期出現(xiàn)的取消“公攤面積”的聲音，麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪認為，這背后可能是對簡化和標(biāo)準(zhǔn)化計量方式、提升購房者體驗的期待，“公攤面積的問題歷來是消費者與開發(fā)商之間爭議的焦點之一，簡化計量方式有助于減少信息不對稱，提高市場效率和公平性。”

易居研究院研究副院長嚴躍進則認為，現(xiàn)在條件下，即便取消了“公攤面積”，羊毛還是出在羊身上，開發(fā)商也會把房價調(diào)高來填補“公攤面積”的費用。

若想要真正利民，關(guān)鍵在于開發(fā)商要把標(biāo)準(zhǔn)、明細公開，比如在購房合同上明確清楚，讓購房者感受到貨真價實、心里踏實。“但是這里面確實涉及到很多方面的利益，而且，‘公攤面積’不算進去，那總要有人來承擔(dān)這部分的費用，需要多方面的從長計議。”