5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域重磅政策密集出臺(tái)，全國(guó)層面房貸利率下限正式取消、首付款比例和公積金貸款利率也迎下調(diào)，隨即央行又宣布設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，政策組合拳力度空前。

新政出臺(tái)至今已滿百日。這100天里，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了怎樣的變化，政策效果如何，未來(lái)走勢(shì)又會(huì)怎樣？

記者采訪多位房地產(chǎn)行業(yè)人士了解到，整體來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整之中，不過一二線熱點(diǎn)城市商品房銷售已邊際好轉(zhuǎn)，尤其是二手房市場(chǎng)的活躍度持續(xù)改善。此外，已有部分省會(huì)城市及企業(yè)擬將對(duì)保障性住房再貸款政策的運(yùn)用納入其“十五五”規(guī)劃，長(zhǎng)期來(lái)看政策效果有望持續(xù)釋放。

——重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)先行回暖

“517新政”后，北京等重點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)落實(shí)，一二線城市商品房銷售邊際好轉(zhuǎn)。記者走訪房產(chǎn)中介了解到，新政出臺(tái)后看房客戶明顯增多。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)，6月、7月北京二手房網(wǎng)簽量分別達(dá)約1.45萬(wàn)套、1.56萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)12.0%、3.9%，同比增長(zhǎng)29.1%、60.2%，其中后者還是近16個(gè)月以來(lái)新高。

同期其余一線城市也均有回暖，以7月為例，據(jù)當(dāng)?shù)匮芯繖C(jī)構(gòu)或房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，深圳二手住宅過戶4573套，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)9.6%、102.4%，為近39個(gè)月來(lái)最高；上海二手住宅成交1.82萬(wàn)套，盡管環(huán)比減少23.79%，但同比增加44.7%；廣州二手住宅網(wǎng)簽成交量則再度破萬(wàn)，處于2021年5月以來(lái)的較高水平。

“7月份，全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交套數(shù)同比增速達(dá)31%。”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，成交數(shù)據(jù)恢復(fù)至相對(duì)高位的背后，主要是“517新政”后各地購(gòu)房政策持續(xù)放寬，一些高性價(jià)比的二手房房源得到較好去化。

據(jù)其統(tǒng)計(jì)，7月全國(guó)10個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降約1%、同比下降7%。“相比過去的歷史峰值或最高點(diǎn)，目前購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)二手房，平均每套房可節(jié)約近50萬(wàn)元。很顯然房?jī)r(jià)調(diào)整對(duì)降低購(gòu)房者置業(yè)成本有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

不過對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，還是希望房?jī)r(jià)可以盡快企穩(wěn)。在北京某資深房產(chǎn)中介看來(lái)，房?jī)r(jià)有望在當(dāng)前水平穩(wěn)定下來(lái)。“在新政集中促成一批前期積累的或著急買賣的需求成交之后，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入博弈階段，買賣雙方更加理性，雖然需求仍在，但不急賣的業(yè)主對(duì)降價(jià)意愿降低，短期內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)往下或重新往上的概率都不大。”

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中北京持平、上海漲0.1%、廣州降0.9%、深圳降1.2%。二、三線城市二手住宅售價(jià)環(huán)比均下降0.8%，降幅均比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

不過也要注意的是，雖然二手房市場(chǎng)逐漸回暖，但新房市場(chǎng)仍在承壓。中指研究院報(bào)告認(rèn)為，這背后反映的是當(dāng)前二手房與新房市場(chǎng)間置換傳導(dǎo)效應(yīng)減弱，替代效應(yīng)增強(qiáng)；同時(shí)居民置業(yè)對(duì)新房交付仍有一定擔(dān)憂，首選更加傾向現(xiàn)房，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新房市場(chǎng)將持續(xù)筑底行情。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)銷售偏弱，不是弱在現(xiàn)房，更多或還在期房，居民對(duì)開發(fā)商的信任有待進(jìn)一步提升。“新政確實(shí)為有基礎(chǔ)需求的購(gòu)房者提供了實(shí)實(shí)在在的幫助，當(dāng)前房貸利率也已在較低水平，隨著保交樓工作逐漸顯效，只要開發(fā)商能夠提供現(xiàn)房，將有相當(dāng)一部分的需求逐步釋放。”

不過馬泓也提示，從更長(zhǎng)周期觀察，地產(chǎn)行業(yè)仍然處于調(diào)整階段，隨著經(jīng)濟(jì)回升向好，預(yù)計(jì)一線城市的樓市將更早企穩(wěn)，然后省會(huì)城市逐漸跟進(jìn)，三四線城市則受庫(kù)存等因素影響或需要更長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整。

——再貸款工具助“存量房”變“保障房”

除多項(xiàng)促需求政策外，5月17日宣布設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款也是本輪政策的一大亮點(diǎn)，旨在激勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持地方國(guó)有企業(yè)收購(gòu)已建成未出售商品房，用于配租配售。

收購(gòu)已建成存量商品房用作保障性住房，是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重要決策部署，有利于推動(dòng)已建成存量商品房去庫(kù)存、助力房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)盤活存量資源加大保障性住房供給，滿足中低收入家庭、新市民和青年人的住房需求。

據(jù)了解，保障性住房再貸款利率為1.75%、期限1年、可展期4次，央行按貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。數(shù)據(jù)顯示，截至6月末央行已審核發(fā)放相關(guān)再貸款資金超120億元。

針對(duì)上述再貸款推進(jìn)是否偏緩的市場(chǎng)疑慮，有受訪人士對(duì)記者表示，一方面是工具設(shè)立時(shí)間相對(duì)較短，且仍然采用“先貸后借，按季操作”模式，即金融機(jī)構(gòu)先發(fā)貸款后下一季度才向央行申請(qǐng)?jiān)儋J款資金，因此產(chǎn)生了一個(gè)季度的時(shí)間差。

“另一方面也是為了把?？顚Ｓ寐涞綄?shí)處，銀行、企業(yè)等都要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)審查，相關(guān)機(jī)制也需要時(shí)間，后續(xù)貸款投放有望進(jìn)一步加快。”上述受訪人士說(shuō)。

根據(jù)中指研究院測(cè)算，3000億元保障房再貸款有望帶動(dòng)收儲(chǔ)約7100萬(wàn)平方米的商品住宅。以去年全國(guó)商品住宅銷售面積9.5億平方米計(jì)，收儲(chǔ)規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%；以今年6月末住宅待售面積3.8億平方米計(jì)，收儲(chǔ)有望推動(dòng)住宅待售面積回落約18.7%。

結(jié)合最新案例來(lái)看，8月16日，武漢市利用保障性住房再貸款收購(gòu)存量商品房項(xiàng)目首單落地。武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項(xiàng)目和空港中心三期項(xiàng)目，收購(gòu)面積超2萬(wàn)平方米，改造裝修后可為該市提供保障性租賃住房500余套。

其中招商愉樾3棟2號(hào)樓項(xiàng)目地處漢陽(yáng)區(qū)鐘家村商圈、緊鄰地鐵6號(hào)線，空港中心城三期2號(hào)樓項(xiàng)目則位于黃陂區(qū)航城西路和慶云路交匯處、交通便利通達(dá)，有利于為區(qū)域內(nèi)新青年、新市民和企事業(yè)單位員工等更好提供住房保障。

“租賃住房屬于微利行業(yè)，在短期內(nèi)租金難以大幅提升的背景下，3000億元再貸款可幫助企業(yè)在一定程度上降低融資成本，從而用更便宜的資金獲取房源并提高收益率。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示，再貸款為盤活存量提供了有效助力。

從更長(zhǎng)期來(lái)看，趙然還提到，當(dāng)前已有一些二線省會(huì)城市及企業(yè)在制定與住房租賃相關(guān)的“十五五”規(guī)劃中明確考慮，將積極運(yùn)用好保障性住房再貸款等貨幣及財(cái)政政策，加大力度做好保障性住房供給工作，助力滿足工薪群體剛性住房需求。

政策多措并舉下，二季度以來(lái)去庫(kù)存工作也取得了一定成效。如據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，7月全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模分別環(huán)比、同比減少了1.0%、3.5%。